怎麼在香港荃灣租用共享辦公室?

為什麼租用辦公室?


這個帖子就是關於怎麼在香港租用辦公室的,為什麼要囉嗦再提這個問題?其實不然,主要是有的企業因為業務關係需要在香港有註冊地址,譬如在香港上市的公司等。而他們本身的業務主要在大陸,所以從節省成本的角度來說,不一定需要在香港租用辦公室,幫其註冊公司的會計師行一般可以提供收發郵件接聽電話等服務。所以赴港開公司的小伙伴可以思考一下是否真的需要租用辦公室,在寸土寸金的香港租賃辦公室是一筆不菲的開銷。

租用共享辦公室VS傳統辦公室


共享辦公室,在香港一般稱Co-work 或Business Center等。共享辦公室中心一般有以下服務:虛擬辦公室,流動座位,固定座位,獨立房間等,收費依次遞增,當然,有的中心只有其中幾種。虛擬辦公室,類似會計行的服務,提供郵件收發,電話接聽服務,甚至將重要電話接駁到用戶的手機,除了不能辦公之外,該服務可以讓公司“像模像樣”。流動座位,就是類似國內圖書館一樣,用戶自己抱著電腦自己找地方坐,共享中心會提供免費wifi,充電座,打印機(打印額度每家中心不一樣),無限量的咖啡茶水等。固定座位,其實和上面流動座位類似,有自己固定的位置。最後是自己的獨立房間,這個其實和傳統辦公室的使用體驗已經很接近了,房間之內是自己的獨立空間,然後公共區域,譬如會議室,各種辦公設備共享使用。

租用共享辦公室VS傳統辦公室


關於選擇共享辦公室還是傳統辦公室,一般來說視乎人數和租期而定。


為了更好的對比兩種的情況,在此補充一下傳統辦公室的知識。在香港面積的計量單位是呎(英尺,ft),1平方呎約為0.093平方米,簡單來說就是11平方呎約因為1平方米,那麼一個人的辦公面積應該是多少?很多人想到,自己的辦公區域不過只是一張桌子一張椅子,怎麼樣也不會超過1平方米

其實不然,因為辦公區域座位間的走道,會議室,經理房,茶水間等,還有辦公室外面的公攤面積,每個人的面積平均為100平方呎左右,亦即是10平方米左右,這個面積可以隨著整體的面積變大人均面積減小,譬如說10人的辦公室面積為1000平方呎,50人的辦公室可以小於5000平方呎,當然這個視乎老闆的愛好,如果想要辦公室整體顯得寬敞,面積可以拿得更大一些。

然後一般來說在香港傳統辦公室面積最小到200平方呎,其實越高級的寫字樓傾向於出租給大客戶,所以每個辦公室都不會拆分得太小。


共享辦公室因為將會議室公共空間等共享使用,所以每個房間可以做得比較小,即使一人間的辦公室都有。所以人數不多的公司可以考慮共享辦公室


另外,租期短可以選擇租用共享辦公室,因為傳統辦公室的租約為兩三年,而共享辦公室的租約一般來說租約比較靈活,幾個月,一年半載都可以。


租約涉及到另外一個問題,就是裝修問題。因為業主出租辦室是毛坯或清水房(Bare-sell),有的只有天花和地板,有的就只是光禿禿的房間,可以看到毛坯層那種。所以租用傳統辦公室就要自己裝修,在香港的物力人力成本昂貴,裝修一個辦公室都可以佔8個月到一年的租金,而且離場的時候還需要做還原,把裝修拆除並運走各種建築垃圾。那很多人說租用辦公室可以找帶裝修的,就是那種上一手留下來的裝修,確實,在實際操作中很多公司會繼承上一任租客的裝修。


這裡的話,有一些潛在的風險要注意:

  1. 因為每家公司的文化和習慣不一樣,所以上一手的裝修不一定完全適合自己使用,所以改裝修是一筆支出,需要考慮;
  2. 如果上一手的租期較長,其實裝修已經有點老舊了,自己翻新或者維護也需要成本;
  3. 最後很重點的是,理論上上一任租客退場的時候應該拆除裝修的,他們離場之後短期之內業主沒有要求他們拆除,該租客是要留一筆還原費用在業主這邊的,如果新的租客租用了並繼承了該裝修,原租客可以拿回這筆費用。那麼還原的義務就一併被新租客繼承,所以新的租客幾年後離場亦要掏出一筆費用拆除裝修,除非類似上面一樣,又有新的租客繼承了裝修。

所以如果租期較短,這筆裝修和還原費用佔比就非常大,平坦到每個月每個工位就很昂貴,所以短約建議可以租用共享辦公室。

共享辦公室

凡事有利弊,租用傳統辦公室有其好處:

  1. 自己的獨立空間,保護公司機密;
  2. 對於大公司大機構而言,有自己的辦公室會給人更靠譜的印象;
  3. 共享辦公室本質是二房東的生意,所以如果公司人數較多或者租約較長,自己和業主溝通,平坦下來的價格是便宜很多的。

大業主散業主的物業情況

在香港的寫字樓市場有大業主散業主的概念,業主的背景不同對租金和物業管理水平有很大的影響。
大業主,是指擁有商業大廈全部和大比例的業權的個人、組織或團體,在香港大業主一般是地產開發商、基金等,譬如海港城的九龍倉、中環交易廣場的業主香港置地等。

散業主一般是持有單個或幾個辦公室單位的個人、小型公司,譬如港島的中環中心是賣給不同的公司機構,所以他們屬於散業主的商廈。
因為大業主在運營商業大廈的時候,有專門的招商團隊,甚至律師團隊,所以管理水平專業程度高。其招商團隊天天對接各種租客、中介,所以他們的租金價格一般比較貼近市場。散業主,尤其是個人持有的,所敲定的價格有點隨心所欲,稍微偏離市場。那麼是否意味著大業主的物業租金更貴?答案是不一定,如果市場上行,租金普漲的情況下,大業主的租金上調比較快,如果市場下行,散業主的信息比較滯後,所以租金反而降得少。
還有其他因素影響兩種業主對租金的取態。大業主財力雄厚,資金流充裕,有時候寧願物業裡面某些單位空置也不願隨意降價出租,因為他們可能和銀行各種抵押,調低租金價格影響到整個物業的價值,進而影響到貸款額度。散業主雖然也很多抵押寫字樓,不過有的散業主資金流有限,物業空置時間一長就撐不住而調低租金價格以求快速出租,而一棟寫字樓裡面的各散業主的財力和容忍度不同,所以會表現出的對租金調整可接受程度差別大。

因此,大業主的物業就表現出的規律性更強,比如高層比低層貴,景色好比景色差貴,而散業主沒有統一的取態,所以經常出現位置差點的辦公室反而比位置好的要貴。
說完業主對租金水平的影響,現在說說對物業管理水平的影響。
眾所周知,好的物業管理能夠提高物業的價值。說人話,就是好的物業管理讓租客享受到更好的服務,租客也因此願意承擔更高的物業管理費和租金。地產公司一般旗下會有自己的物業公司,提高物業服務水平既可以增加物業公司的收入也可以提升物業價值,大業主就很有動力去提升物業管理水平。
然而散業主對於追求更高的物業管理水平的意願一般,一方面是有的散業主購入寫字樓是為了自用,繳納更多的物業管理費意味著更大的開支,另外一方面散業主的商廈業權賣得很分散,而在香港物業公司的任免是通過業主大會按照業權決定投票權的方式產生的,所以民主式的投票有時候會涉及到多方利益,導致挑選的物業公司水平參差不齊,所以一般來說,大業主旗下物業的物業管理水平會優於散業主的。
這裡有些有意義的樣本,譬如在香港葵芳地鐵站的新都會廣場(Metroplaza),或者葵興站的九龍貿易中心(Kowloon Commerce Center),建築都是雙塔形式和都是由新鴻基開發的物業,新鴻基為了回籠資金將雙塔中的一座賣出去,自己擁有其中一座和底商的業權,業權超過一半所以就可以讓旗下物業公司經營整個物業,按理說,雙塔的寫字樓落成年份、交通、物業公司等基本一模一樣,兩塔的租金水平應該一樣的,不過實際上散業主的租金水平會更加分散。

怎麼租用辦公室

前面討論了這麼多,終於到了重點了,怎麼在香港租用寫字樓。
這個和買房一樣,其實是找中介比較靠譜。雖然說一般大樓外會掛有招租的廣告電話,不過實際上,因為信息差的原因,租客自己打電話進去和業主溝通最後租到的價格遠高於通過中介的。

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